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Desarrollo inmobiliario en Paraguay

César M. Royg A. (Abogado)
Universidad de Heidelberg, Alemania.


La “Isla sin mar”, o la “Isla rodeada de tierra”, como acostumbraban referirse metafóricamente Barret y Roa Bastos al Paraguay, guarda sin dudas resquicios culturales y por ende también económicos muy claros de los costes del aislamiento.

El mercado inmobiliario del país no es, como ninguna otra, una sección aislada del resto de la economía, que como dijéramos, es muchas veces moldeada o condicionada al menos por factores culturales e ideológicos.

Quien niegue que la economía sea susceptible de condicionantes políticos, ideológicos o culturales, tendría que tener muy buenos argumentos para refutar la incidencia de todos esos factores en las claras diferencias de resultados que existen entre países democráticos y autocráticos, tolerantes religiosos e intolerantes, capitalistas o comunistas, liberales o dirigistas económicos.

En el mercado inmobiliario paraguayo tenemos varias segmentaciones, siendo la más relevante, la que debería considerar si el mercado es urbano o rural, y si es enteramente librado a la simple oferta y demanda, o si es un mercado influido por algún tipo de intervención estatal.

Esta disquisición no es vana, sino que se compadece con una realidad. El Estado distorsiona el mercado inmobiliario de varias maneras. Se me ocurren algunas. Cuando eleva sensiblemente los impuestos directos o indirectos a la tierra o establece gravámenes sobre la misma, cuando actúa como ente regulador de tierras públicas bajo el Leitmotiv de la Reforma Agraria aplicando criterios discrecionales de adjudicación de tierras que deberían ser reglados puntillosamente por propio mandato de la Constitución, o cuando interviene en el mercado como actor económico y desarrolla un comportamiento atípico que incide fuertemente en los precios.

Interesante resulta observar, que en los últimos años y de la mano de la iniciativa e inversión privada, una parte del sector inmobiliario principalmente urbano, se ha venido desarrollando fuertemente en regiones y en rubros en los que el capital privado ha considerado que se dan mejores perspectivas de negocios. Tal es el caso de los sectores de desarrollo inmobiliario que atienden la demanda de oficinas, comercios de alta gama, hoteles y servicios conexos. Eso ha dado también un nuevo impulso al sector vivienda de alta gama, que ha propuesto inicialmente el desarrollo de todo tipo de viviendas para familias cortas (dúplex) y barrios cerrados, y que luego paso al desarrollo de edificios residenciales con varios servicios adicionales.

De la mano de la inversión privada, el paisaje urbano ha venido cambiando sostenidamente desde hace unos años. Ello resulta particularmente evidente en el caso de Asunción, en que, para bien o mal, el eje corporativo y de servicios de ocio y recreación de la ciudad ha pasado enteramente a barrios como Carmelitas, Manorá, Bernardino Caballero, Herrera, Ycua Sati, Villa Morra, Villa Guaraní y Mcal. Estigarribia. 

El mercado mismo ha venido tomando ese rumbo de manera gradual, sin mayor intervención ni planificación estatal, lo que ha traído no pocas discusiones y protestas.

Distinto es el caso de la ciudad de Encarnación, que ha vivido un aumento inaudito de su desarrollo inmobiliario. Sin embargo, en el génesis de dicho desarrollo hubieron decisiones e inversiones públicas que empezaron a transformar una amplia faja de terreno de la ciudad que da de frente al río, y otras obras que permitieron el mejoramiento de los accesos a la ciudad por vía terrestre. La respuesta privada a la inversión pública en infraestructura no se hizo esperar, y Encarnación vive un fenómeno de boom inmobiliario como nunca en su historia ha visto.

A menor escala, otras ciudades también han visto desarrollos de ese tipo, sobre todo aquellas ciudades en que ha existido un mejoramiento sustancial de la infraestructura y accesos que son tarea del Gobierno. En otras ciudades en cambio, por existir una necesidad no cubierta de infraestructura edilicia de todo tipo y por tratarse de ciudades con claras ventajas comparativas como algunas ciudades fronterizas, el sector privado en solitario tomo la iniciativa y llevó adelante el proceso de desarrollo inmobiliario. Salto del Guairá, Pedro Juan Caballero o Ciudad del Este son ejemplos de ello. Confrontada con la realidad urbana, la realidad inmobiliaria rural presenta algunas otras características.

Los precios de la tierra rural son directamente proporcionales a la cualidad intrínseca de la tierra misma (cultivable o no, explotable como establecimiento ganadero o no, régimen de lluvias, existencia de agua, distancia de centros de acopio y consumo, etc.), a la infraestructura vial, de comunicaciones, de servicios básicos y otros existentes, a las presiones del mercado de expansión fronterizo brasileño principalmente, de la situación de los títulos de propiedad de la tierra o documentos que justifiquen su posesión, y de las políticas y acciones principalmente del Indert y a veces, del INDI. 

A ello hoy día ya habría que sumar, la presencia cercana del EPP o la existencia de grandes asentamientos de “carperos“ o “sintierras”. Como vemos, el mercado rural principalmente en ciertas regiones avenidas a zonas de conflicto, es variopinta, y no pocas veces tenemos como una causal seriamente contributiva al problema, la inexistencia del Imperium estatal, o la anodina presencia sólo testimonial de algunas autoridades que no son suficientes ni eficientes para salir de la anomia.

El resultado esta a luz vista. Hay zonas donde comprar una tierra puede ser riesgoso porque el título que se adquiera puede no ser el único sobre la misma tierra y hay riesgo de volver a perderla. Hay otras en que aunque el título sea perfecto y se tenga la posesión y se esté explotando racionalmente, existen bandas criminales del tipo EPP o pseudosociales del tipo de algunas asociaciones de carperos y ocupantes “sin tierras”, que amparados por sus socios políticos inescrupulosos, destruyen cultivos e infraestructura, extorsionan, chantajean, amenazan y hasta secuestran y matan a los productores y campesinos que tengan la desgracia de trabajar donde estos criminales tienen su radio de acción. ¿Y el Estado? Bien gracias.

La realidad citada incide en las condiciones de producción, en las inversiones que efectivamente se realizan en el desarrollo de un campo, y hasta en los precios de adquisición o de venta de una propiedad. No es lo mismo comprar en el Chaco diez mil hectáreas con un título privado de antaño, nunca discutido y que ha pasado por sucesivas transferencias sin conflictos, que comprar diez mil hectáreas del Indert, donde los gestores de la transferencia de usual son algunos funcionarios del ente, donde hacen figurar un precio y piden aparte otro, donde cuando el iluso e incauto comprador ya se ha instalado y empezado a invertir en desarrollo del campo, aparece otro comprador anterior con el mismo título sobre la misma tierra y con un procedimiento judicial desaloja al naif comprador de buena fe.

Por otra parte, tampoco hay que olvidar, que el Indert también compra a precios de oro, todo tipo de esteros, pantanos, desiertos y páramos desolados, islas en ríos internacionales o sujetas a aluvión, etc. Si pudiera comprar buzones, también lo haría (hay que decir sin embargo, que si se vende “buzones” de todo tipo). Como muestra basta un botón. En tapa de un diario amigo se pudo leer en la edición del día Martes 11 de Junio de 2.013: “En Indert, desesperados por gastar antes de irse”.

La noticia refiere que el prestigioso Instituto rector de la Reforma Agraria con inconcebible sagacidad comercial pretende adquirir por 23 millones de dólares, un esteral y una propiedad afectada a reserva indígena. Gloriosa definición de lo que, precisamente, nada tiene que ver con una reforma agraria. 

Tampoco olvidemos la perla del Indert en relación a la adjudicación de 3.454 Ha en Tte. Martínez, Chaco, a G. 6.000 mensuales la hectárea y en sesenta cuotas, a la agente fiscal de Ciudad del Este Fátima Burró Franco, quien reconoció la compra por los medios escritos y dijo que guardará la tierra para cuando se retire. Siempre resulta llamativo que la agente ni es sujeto de la reforma agraria conforme a las leyes que la rigen, ni devolvió la tierra al Indert, ni ofreció hacerlo, y tampoco fue incluida en la investigación que se lleva a cabo en Ciudad del Este.

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